Immobilienerwerb in der Schweiz durch Ausländer

Viele Familien, die in die Schweiz ziehen, möchten ein Eigenheim erwerben, und viele ausländische Unternehmen möchten ihre Büros oder Produktionsstätten selbst besitzen. Das Schweizer Recht beschränkt den Erwerb von Wohneigentum durch Personen im Ausland mit dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller. Wer die Regeln kennt, stellt fest: Die meisten Familien, die tatsächlich in der Schweiz leben, und die meisten Unternehmen, die Liegenschaften für ihren Betrieb nutzen, können ohne Schwierigkeiten kaufen.

Wer als Person im Ausland gilt

Die Lex Koller gilt für Personen im Ausland. Dazu gehören ausländische Staatsangehörige ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz, Staatsangehörige von Staaten ausserhalb der Europäischen Union und der EFTA, die ohne Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung) in der Schweiz leben, sowie Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder unter der Kontrolle von Personen im Ausland. Schweizer Staatsangehörige, Inhaber einer Niederlassungsbewilligung und in der Schweiz wohnhafte Staatsangehörige der Europäischen Union und der EFTA sind keine Personen im Ausland und können frei erwerben.

Ein Eigenheim zum Selbstbewohnen

Ein ausländischer Staatsangehöriger, der mit einer Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz lebt, darf ohne Bewilligung eine Hauptwohnung erwerben, sofern er sie selbst bewohnt. Die Liegenschaft muss eine für die Familie angemessene Grösse aufweisen und darf nicht an Dritte vermietet werden. Vor dem Umzug kann eine Familie eine Liegenschaft reservieren, muss aber beim Vollzug des Kaufs im Besitz der Aufenthaltsbewilligung sein.

Ferienwohnungen und Zweitwohnungen

Personen im Ausland, die nicht in der Schweiz leben, benötigen für den Erwerb einer Ferienwohnung eine Bewilligung. Die Kantone, die solche Käufe zulassen, tun dies im Rahmen jährlicher Kontingente, meist nur in bestimmten Tourismusgemeinden und für Objekte begrenzter Grösse. Zudem beschränkt das Zweitwohnungsgesetz den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen diese bereits mehr als 20 Prozent des Wohnungsbestands ausmachen, was auf viele beliebte Ferienorte zutrifft.

Geschäftsliegenschaften

Liegenschaften, die einem Betrieb dienen, etwa Büros, Läden, Lager und Produktionsstätten, können von Personen im Ausland und von Schweizer Gesellschaften, die sie kontrollieren, ohne Bewilligung erworben werden, solange sie als ständige Betriebsstätte dienen. Wohnungen, die notwendigerweise zur Geschäftsliegenschaft gehören, können miterworben werden. Der Erwerb von Wohnliegenschaften als Kapitalanlage, auch über Anteile an Immobiliengesellschaften, die hauptsächlich Wohnliegenschaften halten, bleibt den Beschränkungen unterworfen.

Finanzierung und Steuern

Schweizer Banken finanzieren Wohneigentum für in der Schweiz Ansässige, in der Regel bis zu einem bestimmten Anteil des Werts, und erwarten, dass der Käufer einen Teil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringt. Eigentümer entrichten in den meisten Kantonen eine Handänderungssteuer oder Grundbuchgebühren, auf einem selbst bewohnten Eigenheim einen Eigenmietwert (durch die Volksabstimmung vom 28. September 2025 mit Wirkung ab 1. Januar 2029 abgeschafft) und beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Die steuerlichen Folgen sollten zusammen mit der aufenthalts- und steuerrechtlichen Situation geprüft werden, wie in den Beiträgen über den Umzug in die Schweiz und die Pauschalbesteuerung beschrieben.

Wie Ressos Legal unterstützt

Ich berate ausländische Familien und Unternehmen beim Erwerb von Wohn- und Geschäftsliegenschaften in der Schweiz, prüfe Fragen der Lex Koller und stimme den Kauf mit der Aufenthaltsbewilligung und dem Steuerruling ab. Kontaktieren Sie mich für ein erstes Gespräch.

Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.