Steuern auf Schweizer Immobilien: Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer und Eigenmietwert

Schweizer Liegenschaften werden auf mehreren Stufen besteuert, und die meisten dieser Steuern erheben die Kantone und Gemeinden. Ausländische Eigentümer müssen deshalb mit spürbaren Unterschieden zwischen den Kantonen rechnen, sowohl bei den Sätzen als auch bei der Frage, welche Steuern überhaupt anfallen. Die folgende Übersicht erläutert die wichtigsten Kategorien.

Handänderungssteuer

Viele Kantone erheben eine Handänderungssteuer, wenn das Eigentum an einem Grundstück wechselt. Der Satz beträgt meist einen niedrigen einstelligen Prozentsatz des Kaufpreises, und der Kanton bestimmt, ob der Käufer, der Verkäufer oder beide die Steuer tragen. Einige Kantone, darunter Zürich, erheben keine solche Steuer; Grundbuch- und Notariatsgebühren bleiben jedoch geschuldet. Mehrere Kantone gewähren Ermässigungen oder Befreiungen für selbst genutztes Wohneigentum oder für Umstrukturierungen von Unternehmen.

Grundstückgewinnsteuer

Alle Kantone besteuern Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken. Für Privatpersonen gilt eine besondere Grundstückgewinnsteuer, und der Gewinn berechnet sich im Allgemeinen als Verkaufspreis abzüglich der Anlagekosten und der wertvermehrenden Investitionen. Der Satz sinkt in der Regel mit zunehmender Besitzdauer, während kurze Besitzdauern oft Zuschläge auslösen. Bei Unternehmen behandeln einige Kantone Grundstückgewinne als ordentlichen Gewinn, während andere die besondere Grundstückgewinnsteuer auch bei Unternehmen erheben. Die Steuer erhebt der Kanton, in dem das Grundstück liegt, unabhängig vom Wohnsitz des Verkäufers.

Liegenschaftssteuer

Eine Reihe von Kantonen und Gemeinden erhebt eine jährliche Liegenschaftssteuer auf dem Wert des Grundstücks, ohne Abzug der Schulden. Die Sätze sind bescheiden, typischerweise ein Bruchteil eines Prozents, doch die Steuer fällt unabhängig davon an, ob das Grundstück Ertrag abwirft. Andere Kantone erheben sie überhaupt nicht.

Vermögens- und Einkommenssteuer

Schweizer Liegenschaften unterliegen der kantonalen Vermögenssteuer und der Einkommenssteuer auf Mieterträgen, auch wenn der Eigentümer im Ausland wohnt. Ausländische Eigentümer werden deshalb in der Regel im Kanton, in dem die Liegenschaft liegt, beschränkt steuerpflichtig. Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten sind grundsätzlich abziehbar, und die Schulden werden nach den Regeln der internationalen Steuerausscheidung auf schweizerische und ausländische Vermögenswerte verteilt. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) weisen das Besteuerungsrecht an unbeweglichem Vermögen im Allgemeinen dem Belegenheitsstaat zu.

Eigenmietwert und die geplante Reform

Eigentümer, die ihre Schweizer Liegenschaft selbst bewohnen oder für den Eigengebrauch zur Verfügung halten, werden derzeit auf einem Eigenmietwert als fiktivem Einkommen besteuert. Am 28. September 2025 haben die Schweizer Stimmberechtigten eine Reform angenommen, die den Eigenmietwert für selbst genutztes Wohneigentum und Zweitliegenschaften abschafft und gleichzeitig den Abzug von Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten erheblich einschränkt. Bis zur Umsetzung der Reform gilt das bisherige System weiter, und der Bund hat zu erkennen gegeben, dass die Umsetzung nicht vor 2028 zu erwarten ist. Eigentümer sollten ihre Finanzierungs- und Unterhaltsplanung im Hinblick auf den Übergang überprüfen, ohne von einem bestimmten Datum auszugehen.

Was sich in der Praxis bewährt

Kantone vor dem Kauf vergleichen, da sich die Belastung durch Handänderungs-, Liegenschafts- und Grundstückgewinnsteuer erheblich unterscheidet.
Alle wertvermehrenden Investitionen dokumentieren, da sie den steuerbaren Gewinn bei einem späteren Verkauf verringern.
Die Besitzdauer prüfen, bevor verkauft wird, da kurzfristige Verkäufe oft höheren Sätzen unterliegen.

Wie Ressos Legal unterstützt

Ich berate ausländische Eigentümer zu den steuerlichen Folgen von Kauf, Halten und Verkauf Schweizer Liegenschaften, einschliesslich grenzüberschreitender Fragen nach Doppelbesteuerungsabkommen. Kontaktieren Sie mich für ein erstes Gespräch.

Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.

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Dr. Alexander Ressos, TEP

Rechtsanwalt (Zürich, Schweiz)

Ich bin Rechtsanwalt in der Schweiz und zudem als Solicitor in Hongkong sowie in England und Wales zugelassen und verfüge über fast 25 Jahre Erfahrung.

Gemeinsam mit meinem mehrsprachigen Team, dem unter anderem chinesische, japanische, koreanische, russische, ukrainische und französische Muttersprachler angehören, berate ich Unternehmen und ihre Eigentümer aus aller Welt in sämtlichen Fragen des Bank-, Gesellschafts-, Wirtschafts- und Steuerrechts in der Schweiz, einschliesslich der internationalen Steuerplanung, treuhänderischer Dienstleistungen sowie Leistungen eines Legal Family Office wie Zuzug und Relocation oder Immobilieninvestitionen. Ein besonderer Schwerpunkt meiner Tätigkeit liegt auf Mandanten aus Wachstums- und Frontier-Märkten in Greater China, Zentralasien und dem Kaukasus, im übrigen Asien, im Nahen Osten, in Afrika und in Lateinamerika; ebenso berate ich Mandanten aus Europa und Nordamerika. Über eine verbundene Schweizer Treuhandgesellschaft übernehmen wir zudem die Gründung und laufende Verwaltung ihrer Gesellschaften und anderer Strukturen, einschliesslich Buchhaltung, Steuererklärungen und Corporate-Secretarial-Leistungen, und wo erforderlich wirke ich als professioneller Verwaltungsrat mit. Mit Unterstützung eines Netzwerks erstklassiger Kooperationspartner setze ich Lösungen auch weltweit um.

Ich verstehe mich als Vertrauensberater, der direkt und auf Augenhöhe mit den Entscheidungsträgern zusammenarbeitet: Ich gehe von dem aus, was Sie erreichen wollen, und richte jede Struktur, jeden Vertrag und jede steuerliche Entscheidung an Ihren wirtschaftlichen Zielen aus und daran, wie sie Ihre Rendite nach Steuern verbessert. Als «lawyers who make it happen» bleiben mein Team und ich an Ihrer Seite, bis Ihre Gesellschaft gegründet, Ihre Struktur eingerichtet und Ihre Transaktion vollzogen ist, und wir stehen Ihnen auch für allfällige Folgearbeiten zur Verfügung. Sie profitieren von massgeschneiderten Lösungen und persönlicher Betreuung sowie von fundierter, freundlicher und praxisnaher Beratung. Wir sind nicht der günstigste Anbieter am Markt und wollen es auch nicht sein; unser Ziel sind fundierte, saubere Lösungen und ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis.

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