Der Immobilienkauf in der Schweiz: Reservation, öffentliche Beurkundung und Grundbuch

Der Kauf einer Liegenschaft in der Schweiz folgt einem formellen Ablauf, der sich in wichtigen Punkten von der Praxis in Asien, im Nahen Osten oder in Common-Law-Rechtsordnungen unterscheidet. Eine öffentliche Beurkundung ist zwingend, das Notariatssystem hängt vom Kanton ab, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über. Wer diese Schritte kennt, kann Mittel und Zeitplan besser planen.

Reservation und vorbereitende Schritte

Sobald sich Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Punkte geeinigt haben, verlangen Bauträger und Makler häufig eine Reservationsvereinbarung und eine Reservationszahlung. Solche Vereinbarungen sind verbreitet, ihre rechtliche Wirkung ist jedoch begrenzt, weil eine Verpflichtung zum Kauf eines Grundstücks nur in Form einer öffentlichen Urkunde verbindlich ist. Eine gestützt auf eine einfache schriftliche Vereinbarung bezahlte Reservationsgebühr kann deshalb je nach Wortlaut und Umständen zurückzuerstatten sein, wenn der Käufer zurücktritt. Käufer sollten diese Dokumente sorgfältig lesen, bevor sie Geld überweisen.

In dieser Phase sollte der Käufer einen aktuellen Grundbuchauszug einholen, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte und andere Belastungen prüfen, Zonenordnung und Baubewilligungen kontrollieren und, als ausländischer Käufer, die Lage nach der Lex Koller klären.

Die öffentliche Urkunde

Nach Art. 216 Obligationenrecht (OR) bedarf ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks der öffentlichen Beurkundung. Dasselbe gilt für limitierte Vorkaufsverträge, Kaufsrechtsverträge und Vorverträge. Die Urkundsperson erstellt die Urkunde, liest sie vor oder lässt sie von den Parteien lesen und beglaubigt die Unterschriften. Parteien, die die Amtssprache des Kantons nicht beherrschen, benötigen unter Umständen eine Übersetzung oder einen Dolmetscher, was im Voraus organisiert werden sollte.

Kantonale Notariatssysteme

Das Notariatsrecht ist Sache der Kantone, und die Systeme unterscheiden sich erheblich. Einige Kantone, darunter Genf, Waadt und Basel-Stadt, kennen das freiberufliche Notariat. Im Kanton Zürich sind die Notariate staatliche Ämter mit angestellten Notaren. Andere Kantone haben gemischte Systeme, in denen auch Rechtsanwälte mit Notariatspatent beurkunden dürfen. In der Regel muss die Urkunde über ein Grundstück im Kanton errichtet werden, in dem die Liegenschaft liegt, und die Gebühren sind von Kanton zu Kanton sehr unterschiedlich.

Anzahlung, Zahlung und Zeitplan

Bei der Unterzeichnung der Urkunde wird oft eine Anzahlung geleistet, häufig in der Grössenordnung von zehn Prozent des Kaufpreises; der Rest wird beim Vollzug fällig. Zum Schutz beider Seiten erfolgen Zahlungen meist über die Urkundsperson oder werden durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Bank des Käufers gesichert. Bei Neubauprojekten wird der Kaufpreis teilweise in Raten nach Baufortschritt bezahlt, was angemessene Sicherheiten für den Käufer erfordert.

Eigentumsübertragung

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, wie Art. 656 Zivilgesetzbuch (ZGB) vorsieht. Die Urkundsperson reicht die Grundbuchanmeldung in der Regel nach dem Vollzug ein, und die Eintragung wirkt rechtlich auf den Tag der Einschreibung im Tagebuch zurück. Zwischen Unterzeichnung und Eintragung hat der Käufer einen vertraglichen Anspruch, weshalb Zahlung und Eintragung zeitlich eng aufeinander abgestimmt sein sollten.

Was sich in der Praxis bewährt

Hohe Reservationszahlungen vermeiden, bevor die Urkunde unterzeichnet ist, oder sicherstellen, dass sie klar zurückerstattet werden.
Den Kaufpreis über die Urkundsperson oder ein Zahlungsversprechen der Bank sichern, statt direkt an den Verkäufer zu zahlen.
Den Zeitplan auf den Kanton ausrichten, da Verfügbarkeit der Notare, Gebühren und Grundbuchpraxis unterschiedlich sind.

Wie Ressos Legal unterstützt

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Dr. Alexander Ressos, TEP

Rechtsanwalt (Zürich, Schweiz)

Ich bin Rechtsanwalt in der Schweiz und zudem als Solicitor in Hongkong sowie in England und Wales zugelassen und verfüge über fast 25 Jahre Erfahrung.

Gemeinsam mit meinem mehrsprachigen Team, dem unter anderem chinesische, japanische, koreanische, russische, ukrainische und französische Muttersprachler angehören, berate ich Unternehmen und ihre Eigentümer aus aller Welt in sämtlichen Fragen des Bank-, Gesellschafts-, Wirtschafts- und Steuerrechts in der Schweiz, einschliesslich der internationalen Steuerplanung, treuhänderischer Dienstleistungen sowie Leistungen eines Legal Family Office wie Zuzug und Relocation oder Immobilieninvestitionen. Ein besonderer Schwerpunkt meiner Tätigkeit liegt auf Mandanten aus Wachstums- und Frontier-Märkten in Greater China, Zentralasien und dem Kaukasus, im übrigen Asien, im Nahen Osten, in Afrika und in Lateinamerika; ebenso berate ich Mandanten aus Europa und Nordamerika. Über eine verbundene Schweizer Treuhandgesellschaft übernehmen wir zudem die Gründung und laufende Verwaltung ihrer Gesellschaften und anderer Strukturen, einschliesslich Buchhaltung, Steuererklärungen und Corporate-Secretarial-Leistungen, und wo erforderlich wirke ich als professioneller Verwaltungsrat mit. Mit Unterstützung eines Netzwerks erstklassiger Kooperationspartner setze ich Lösungen auch weltweit um.

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