Hypothekarfinanzierung in der Schweiz für ausländische Käufer
Die Hypothekarfinanzierung in der Schweiz ist im internationalen Vergleich konservativ. Banken wenden eine standardisierte Tragbarkeitsrechnung an, erwarten erhebliche Eigenmittel und verlangen, dass ein grosser Teil des Darlehens im Lauf der Zeit zurückbezahlt wird. Käufer mit Wohnsitz im Ausland sollten sich auf eine zusätzliche Prüfung und auf Bedingungen einstellen, die von jenen für Inländer abweichen.
Die Tragbarkeitsrechnung
Bei der Prüfung eines Gesuchs berechnen Schweizer Banken die langfristigen Kosten der Liegenschaft mit einem kalkulatorischen Zinssatz, meist rund fünf Prozent, zuzüglich Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten von etwa einem Prozent des Liegenschaftswerts. Als Faustregel sollten diese Kosten etwa einen Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen. Weil der kalkulatorische Zinssatz deutlich über den aktuellen Marktzinsen liegt, stellen viele Gesuchsteller fest, dass die Tragbarkeitsrechnung selbst die Obergrenze ihres Darlehens bestimmt.
Anforderungen an die Eigenmittel
Für selbst genutztes Wohneigentum verlangt die Selbstregulierung der Branche mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon mindestens zehn Prozent des Liegenschaftswerts aus anderen Quellen als Guthaben der beruflichen Vorsorge stammen müssen. Für Renditeliegenschaften und Ferienwohnungen verlangen Banken oft mehr Eigenmittel, häufig in der Grössenordnung von 25 bis 40 Prozent, je nach Liegenschaft und Kreditnehmer. Aus dem Ausland überwiesene Eigenmittel müssen nachvollziehbar sein, und die Banken verlangen im Rahmen ihrer Prüfungen zur Bekämpfung der Geldwäscherei Belege über deren Herkunft.
Amortisation
Hypotheken werden üblicherweise in eine erste Hypothek bis etwa zwei Drittel des Belehnungswerts und eine zweite Hypothek darüber aufgeteilt. Die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren, spätestens aber bis zum Pensionsalter, auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden. Die erste Hypothek muss nach den Mindeststandards nicht zurückbezahlt werden, doch einige Banken verlangen bei älteren Kreditnehmern oder bestimmten Liegenschaftsarten eine Amortisation.
Besondere Fragen für Personen mit Wohnsitz im Ausland
Viele Schweizer Banken gewähren Kreditnehmern mit Wohnsitz im Ausland nur selektiv Darlehen. Einige beschränken die Kreditvergabe an Kunden aus bestimmten Ländern, andere verlangen eine umfassendere Bankbeziehung oder höhere Eigenmittel, und einige wenige finanzieren Personen mit Wohnsitz im Ausland überhaupt nicht. In Fremdwährung erzieltes Einkommen wird meist mit einer Sicherheitsmarge bewertet, und die Bank prüft vor der Kreditgewährung, ob der Erwerb nach der Lex Koller zulässig ist. Geschäftsliegenschaften werden auf der Grundlage ihres nachhaltigen Mietertrags oder des Betriebs finanziert, was zu individuellen Beurteilungen führt.
Hypothekarprodukte
Festhypotheken mit mehrjähriger Laufzeit sind verbreitet, ebenso Geldmarkthypotheken, die an den Referenzzinssatz SARON gebunden sind. Die vorzeitige Rückzahlung einer Festhypothek löst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, die zu berücksichtigen ist, wenn ein Verkauf während der festen Laufzeit möglich ist.
Was sich in der Praxis bewährt
- Die Tragbarkeitsrechnung frühzeitig durchführen mit dem kalkulatorischen Zinssatz, bevor eine Reservation unterzeichnet wird.
- Belege zur Herkunft der Mittel vorbereiten, da Banken sie für Eigenmittel aus dem Ausland verlangen.
- An mehrere Banken gelangen, da sich die Praxis bei Krediten an Personen mit Wohnsitz im Ausland stark unterscheidet.
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