Büro- und Geschäftsräume in der Schweiz mieten
Die meisten ausländischen Unternehmen, die in die Schweiz kommen, mieten zunächst Räumlichkeiten, statt sie zu kaufen. Geschäftsmietverträge richten sich nach Art. 253 ff. Obligationenrecht (OR), die viel Verhandlungsspielraum lassen, aber eine Reihe zwingender Mieterschutzbestimmungen enthalten. Ein gut ausgearbeiteter Mietvertrag schafft Planungssicherheit für viele Jahre.
Dauer des Mietverhältnisses
Geschäftsmietverträge werden in der Schweiz üblicherweise fest auf fünf oder zehn Jahre abgeschlossen, oft mit einer oder mehreren Optionen des Mieters zur Verlängerung. Eine feste Dauer verschafft beiden Seiten Sicherheit, da keine Partei den Vertrag vor Ablauf kündigen kann, ausser unter aussergewöhnlichen Umständen. Auch unbefristete Mietverträge sind möglich; für Geschäftsräume beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate, wie Art. 266d OR festhält, sofern die Parteien keine längere Frist vereinbart haben.
Mietzins und Indexierung
Die Parteien können vereinbaren, dass der Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise gebunden ist. Nach Art. 269b OR ist eine solche Indexklausel nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird, und der Mietzins darf nur entsprechend dem Index angepasst werden. Alternativ kann ein gestaffelter Mietzins mit festen Erhöhungen vereinbart werden. Mieter von Geschäftsräumen können einen Mietzins grundsätzlich als missbräuchlich anfechten, doch spielt dieser Schutz in der Geschäftspraxis eine kleinere Rolle als bei Wohnungsmieten.
Verlängerungsoptionen
Eine Option erlaubt dem Mieter, das Mietverhältnis einseitig zu den vereinbarten Bedingungen um eine weitere Dauer zu verlängern. Optionen sind wertvoll für Unternehmen, die in den Mieterausbau investieren, und die Ausübungsfrist sowie der während der Verlängerung geltende Mietzins sollten genau geregelt werden. Unklare Optionsklauseln sind eine häufige Ursache von Streitigkeiten.
Mietkautionen
Vermieter verlangen in der Regel eine Sicherheitsleistung, die bei einer Bank auf ein Spar- oder Depotkonto auf den Namen des Mieters einbezahlt werden muss. Bei Wohnungsmieten begrenzt das Gesetz die Kaution auf drei Monatsmieten, während für Geschäftsräume keine solche gesetzliche Obergrenze gilt, so dass höhere Beträge üblich sind. Viele Mieter leisten statt Bargeld eine Bankgarantie oder eine Mietkautionsversicherung.
Kündigungsschutz
Eine Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst, kann vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Zudem kann der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei Geschäftsräumen kann eine solche Erstreckung insgesamt bis zu sechs Jahre dauern. Die Fristen für diese Begehren sind kurz, weshalb jede Kündigung umgehend geprüft werden sollte.
Was sich in der Praxis bewährt
- Die Bedingungen für Ausbau und Rückbau von Anfang an verhandeln, einschliesslich der Frage, wem die Einrichtungen bei Vertragsende gehören.
- Die Dauer auf den Businessplan abstimmen und eine moderate feste Laufzeit mit Verlängerungsoptionen kombinieren.
- Die Mietzinsanpassungsklausel prüfen auf Übereinstimmung mit den Regeln über indexierte und gestaffelte Mietzinse.
Wie Ressos Legal unterstützt
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