Meldepflichten und das vereinfachte Verfahren

Die Meldepflicht obliegt der Rechtseinheit und innerhalb dieser dem obersten Mitglied des leitenden Organs. Die Aufgaben können innerhalb der Gesellschaft oder an Dritte, etwa einen Treuhänder, delegiert werden; die Delegation entbindet den Verwaltungsrat jedoch nicht von seiner Verantwortung. Die Meldung enthält Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Adresse und Wohnsitzstaat jeder wirtschaftlich berechtigten Person sowie Art und Umfang der Kontrolle.¹ Aktionäre, welche die Schwelle erreichen, müssen die Gesellschaft innert eines Monats nach Erlangung der Kontrolle informieren, und die Gesellschaft muss Änderungen innert eines Monats dem Register melden.² Die Meldung erfolgt elektronisch über die Bundesplattform EasyGov.swiss.³

Ein vereinfachtes Verfahren gilt, wenn die wirtschaftlich berechtigten Personen bereits im Handelsregister erscheinen. Dies ist typischerweise bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung der Fall, deren Gesellschafter im Handelsregister eingetragen sind, sowie bei Einpersonengesellschaften, deren einziger Aktionär ebenfalls eingetragen ist. In solchen Fällen kann die Meldung über das Handelsregister erfolgen, und bestehende Einträge werden übernommen.⁴ Für viele kleine Tessiner Gesellschaften, etwa die Familien-Sagl, die ein Hotel oder ein Handelsgeschäft betreibt, ist der Aufwand daher bescheiden. Die Komplexität liegt bei der SA, die über ausländische Gesellschaften, Treuhänder und Trusts gehalten wird.

Übergangsfristen

Für bestehende Rechtseinheiten gelten gestaffelte Fristen für die erste Meldung, die am 1. Oktober 2026 zu laufen beginnen.

Quelle: Grant Thornton und Homburger (2026).⁵

Die grosse Mehrheit der Tessiner Gesellschaften sind kleine Aktiengesellschaften und Gesellschaften mit beschränkter Haftung ohne ordentliche Revision, sodass die meisten Treuhänder in Lugano ihre Hauptfrist am 1. April 2027 haben. Ausländische Gesellschaften mit Grundeigentum im Tessin fallen in dieselbe Kategorie. Ihre Organe, die sich oft im Ausland befinden und das Schweizer Recht nicht kennen, müssen über den Schweizer Liegenschaftsverwalter, den Notar, der den Kauf abgewickelt hat, oder die Bank, welche die Liegenschaft finanziert, kontaktiert werden.

Ausländische Eigentümer von Tessiner Grundstücken

Der Einbezug ausländischer Rechtseinheiten mit Grundeigentum in der Schweiz verbindet das TJPG mit einem älteren Rechtsgebiet. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (Lex Koller, BewG; italienisch Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero, LAFE) verlangt von Personen im Ausland für den Erwerb von Wohneigentum in der Schweiz eine Bewilligung. Von Personen im Ausland beherrschte Gesellschaften gelten selbst als Personen im Ausland.⁶ Ferienwohnungen dürfen nur im Rahmen jährlicher kantonaler Kontingente bewilligt werden, die der Bundesrat innerhalb einer gesamtschweizerischen Höchstzahl von 1’500 Einheiten festlegt. Das Tessin ist mit seinen Seen und seiner Nähe zu Mailand seit Langem einer der Kantone, in denen sich die italienische Nachfrage nach Ferienwohnungen konzentriert.⁷

Während Jahrzehnten war der Treuhanderwerb der häufigste Weg zur Umgehung der Lex Koller. Eine in der Schweiz wohnhafte Person oder eine Schweizer Gesellschaft kaufte die Liegenschaft im eigenen Namen und hielt sie für einen italienischen Treugeber, der das Geld zur Verfügung stellte. Die Lex Koller erklärt solche Geschäfte für nichtig und stellt sie unter Strafe, und die Grundbuchämter und kantonalen Behörden haben sie wiederholt aufgedeckt.⁸ Das TJPG fügt eine neue Ebene der Kontrolle hinzu. Eine Schweizer Gesellschaft, die Tessiner Grundeigentum für eine in Italien wohnhafte Person hält, muss diese nun als ihre wirtschaftlich berechtigte Person melden, wodurch eine verdeckte ausländische Beherrschung für die Behörden mit Registerzugang sichtbar wird. Ob die für die Lex Koller zuständigen kantonalen Behörden zum Kreis der zugangsberechtigten Behörden gehören, ist eine Frage der Ausführungsverordnung. Ausländische Gesellschaften, die bereits mit einer Bewilligung Tessiner Grundeigentum halten, müssen ihre wirtschaftlich berechtigten Personen wie jede andere ausländische Rechtseinheit bis 1. April 2027 melden.

Für die Praxis folgt daraus, dass alte Treuhandverhältnisse über Tessiner Liegenschaften nicht einfach in bereinigter Form gemeldet werden können. Ein Verwaltungsrat, der anstelle des wahren Eigentümers den Strohmann meldet, macht sich nach dem TJPG strafbar. Ein Verwaltungsrat, der den wahren Eigentümer meldet, legt unter Umständen eine frühere Verletzung der Lex Koller offen. Solche Fälle erfordern eine Prüfung der Erwerbsgeschichte, bevor die erste Meldung eingereicht wird, und in manchen Fällen eine Bereinigung mit der kantonalen Behörde.

Anmerkungen

1. Grant Thornton (oben), zur Verantwortung des obersten Mitglieds des leitenden Organs, zur Delegation und zu den zu meldenden Daten. ↩
2. TJPG, Schlussabstimmungstext (oben); Grant Thornton (oben), zur Monatsfrist für Änderungen und Neugründungen. ↩
3. Forvis Mazars (oben). ↩
4. Homburger (oben), zum vereinfachten Verfahren für bestimmte Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Einpersonengesellschaften. ↩
5. Grant Thornton (oben) für die vier Fristen im Jahr 2027; Homburger (oben) für den 1. Oktober 2028. ↩
6. Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG), SR 211.412.41, Art. 2 Abs. 1 (Bewilligungspflicht), Art. 5 Abs. 1 lit. c (Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben) und Art. 6 (beherrschende Stellung), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html und https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html. ↩
7. BewG (oben), Art. 11 Abs. 1 und 2 (jährliche kantonale Kontingente für Ferienwohnungen innerhalb einer gesamtschweizerischen Höchstzahl von 1’500 Einheiten), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html; Verordnung über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 1. Oktober 1984 (BewV), SR 211.412.411, Art. 9 Abs. 1 und Anhang 1 (gesamtschweizerische Höchstzahl und kantonale Jahreskontingente), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.411-9-12.html. ↩
8. BewG (oben), Art. 5 Abs. 1 lit. d (Erwerb auf Rechnung von Personen im Ausland), Art. 26 Abs. 2 (Nichtigkeit von ohne Bewilligung vollzogenen Rechtsgeschäften) und Art. 28 Abs. 1 (Vollzug eines mangels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäfts, strafbar mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe), https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-26-30.html und https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-28-32.html. ↩

Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.