Immobilien, Vermögen und Erbschaft

Schweizer Liegenschaften von in Italien ansässigen Personen

Viele italienische Familien besitzen Ferienhäuser am Luganersee und am Lago Maggiore, und einige halten im Tessin Mietliegenschaften als Kapitalanlage. Artikel 6 weist Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen, einschliesslich der Einkünfte aus land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, dem Staat zu, in dem das Vermögen liegt, ohne die Besteuerung im Ansässigkeitsstaat auszuschliessen.¹ Artikel 13 Absatz 1 tut dasselbe für Gewinne aus der Veräusserung unbeweglichen Vermögens und Artikel 22 Absatz 1 für Vermögen, das aus unbeweglichem Vermögen besteht.² Die Schweiz besteuert daher die Mieteinnahmen einer Tessiner Wohnung im Eigentum einer in Mailand ansässigen Person, den Eigenmietwert (valore locativo, Eigenmietwert), wenn der Eigentümer sie selbst nutzt, die Vermögenssteuer auf ihrem Wert und die Grundstückgewinnsteuer bei ihrem Verkauf. Nichtansässige sind dafür im Tessin beschränkt steuerpflichtig, und die Steuersätze bestimmen sich nach ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen, das sie zu diesem Zweck deklarieren müssen.³

Die schweizerische Besteuerung des Eigenmietwerts wird sich ändern. Am 28. September 2025 stimmten die Schweizer Stimmberechtigten der Abschaffung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen zu. Die Reform schafft auch den Abzug der Hypothekarzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum ab und erlaubt den Kantonen, eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einzuführen.⁴ Am 1. April 2026 setzte der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest, damit die Kantone Zeit haben zu entscheiden, ob sie die neue Steuer auf Zweitliegenschaften erheben wollen.⁵ Für italienische Eigentümer von Ferienhäusern im Tessin entfällt der Eigenmietwert mit der Reform ab 2029. Ob das Tessin eine Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführt, die vor allem nicht ansässige Eigentümer träfe, ist eine politische Frage, die der Kanton noch zu entscheiden hat.

IVIE und die italienische Seite

In Italien muss der ansässige Eigentümer einer ausländischen Liegenschaft diese im Abschnitt RW melden und die Steuer auf dem Wert der im Ausland gehaltenen Immobilien (IVIE) entrichten. Der Satz beträgt 1,06 Prozent pro Jahr. Bei Liegenschaften in einem Nicht-EU-Staat wie der Schweiz ist Bemessungsgrundlage der in der Kaufurkunde ausgewiesene Preis oder, mangels eines solchen, der Marktwert am Jahresende am Ort der Liegenschaft. Es ist keine Steuer geschuldet, wenn der Betrag EUR 200 nicht übersteigt.⁶ Artikel 19 Absatz 16 des Gesetzesdekrets Nr. 201 von 2011 erlaubt die Anrechnung einer im Belegenheitsstaat bezahlten Vermögenssteuer an die IVIE bis zu deren Betrag. Für Schweizer Liegenschaften hat die Agenzia delle Entrate die kantonale und kommunale Vermögenssteuer natürlicher Personen und die kantonale Liegenschaftssteuer anerkannt, soweit sie sich auf die Liegenschaft beziehen und im selben Kalenderjahr bezahlt wurden.⁷ Da die schweizerische Vermögenssteuer auf einer Liegenschaft auf deren Steuerwert erhoben wird, der oft deutlich unter dem Marktwert liegt, und zu Sätzen, die selten einige Promille übersteigen, beseitigt die Anrechnung die IVIE nur selten ganz.

Die Einkünfte aus der Schweizer Liegenschaft sind in Italien nach Artikel 70 TUIR steuerbar. Mieteinnahmen fliessen in das italienische steuerbare Einkommen ein, mit Anrechnung der darauf entfallenden schweizerischen Einkommenssteuer nach Artikel 24 Absatz 2 des Abkommens und Artikel 165 TUIR.⁸ Artikel 70 Absatz 2 TUIR bezieht Einkünfte aus ausländischen Liegenschaften mit dem Nettobetrag in das italienische Gesamteinkommen ein, der sich aus der Bewertung im ausländischen Staat ergibt, und sieht für Gebäude, die im Ausland keiner Einkommenssteuer unterliegen, einen pauschalen Kostenabzug von 15 Prozent vor. Der schweizerische Eigenmietwert eines selbstgenutzten Ferienhauses löst jedoch keine italienische Einkommenssteuer aus. Seit dem Stabilitätsgesetz 2013 (Gesetz Nr. 228 vom 24. Dezember 2012) nimmt Artikel 19 Absatz 15-ter des Gesetzesdekrets Nr. 201 von 2011 nicht vermietete und der IVIE unterliegende Liegenschaften von Artikel 70 Absatz 2 TUIR aus, sodass die IVIE bei solchen Liegenschaften an die Stelle der Einkommenssteuer tritt, während die Meldepflicht im Abschnitt RW bestehen bleibt.⁹ Für in Italien ansässige Personen unter dem in Kapitel E.V beschriebenen Pauschalsteuerregime nach Artikel 24-bis TUIR sind ausländische Liegenschaften von der IVIE und von der Meldung im Abschnitt RW befreit.

Anmerkungen

1. Abkommen, Art. 6, Wortlaut (oben): «sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati». ↩
2. Abkommen, Art. 13 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 1, Wortlaut (oben). ↩
3. Legge tributaria del Cantone Ticino vom 21. Juni 1994 (LT), Art. 3 und 4 (wirtschaftliche Zugehörigkeit von Nichtansässigen, einschliesslich Grundeigentum) und Art. 6 (Steuer «all'aliquota corrispondente alla totalità dei loro redditi»), https://m3.ti.ch/CAN/RLeggi/public/index.php/raccolta-leggi/legge/num/580; Steuerharmonisierungsgesetz (StHG), Art. 4 Abs. 1 (natürliche Personen ohne Wohnsitz, die «Grundstücke besitzen, nutzen oder damit handeln»), https://www.droit-bilingue.ch/de-it/6/64/642.14-4-7.html. ↩
4. Taxolution, «Imputed Rental Value in Switzerland: What Property Owners Need to Know in 2026», aktualisiert am 20. April 2026, https://www.taxolution.ch/?p=4588 (Abstimmung vom 28. September 2025, 57,7 Prozent Ja-Stimmen, Stimmbeteiligung 49,5 Prozent; kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften). ↩
5. Schweizer Radio und Fernsehen (SRF), «Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 in Kraft», 1. April 2026, https://www.srf.ch/news/schweiz/bundesratsentscheid-bundesrat-setzt-abschaffung-des-eigenmietwerts-ab-2029-in-kraft. ↩
6. Federico Migliorini, «Investimento immobiliare in Svizzera», Fiscomania, 15. Juli 2026, https://fiscomania.com/investimento-immobiliare-svizzera/ (IVIE 1,06 Prozent; Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Marktwert; Schwelle EUR 200). ↩
7. Gesetzesdekret Nr. 201 vom 6. Dezember 2011, Art. 19 Abs. 16 («dall'Ivie si deduce, fino a concorrenza del suo ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile»), zitiert in Ennio Vial und Vita Pozzi, «Il credito per le patrimoniali estere», Euroconference News, 27. Juni 2014, https://www.ecnews.it/fiscale/fisco-e-patrimonio/fisco-internazionale/il-credito-per-le-patrimoniali-estere/ (Rundschreiben Nr. 28/E vom 2. Juli 2012 nennt für die Schweiz die imposta sulla sostanza delle persone fisiche und die imposta immobiliare; Anrechnung der im selben Kalenderjahr bezahlten Steuern). ↩
8. Abkommen, Art. 24 Abs. 2, Wortlaut (oben); Federico Migliorini, «Immobile estero: il regime di tassazione», Fiscomania, 19. Dezember 2025, https://fiscomania.com/immobile-estero-il-regime-di-tassazione/ (Mieteinnahmen nach Art. 70 TUIR, Nettobetrag gemäss Deklaration im Ausland, Anrechnung nach Art. 165 TUIR für im Ausland definitiv bezahlte Steuern); Migliorini, «Investimento immobiliare in Svizzera» (oben) (Mieteinnahmen in beiden Staaten deklariert, Anrechnung nach Art. 165 TUIR). ↩
9. TUIR, Art. 70 Abs. 2, Brocardi.it, https://brocardi.it/testo-unico-imposte-redditi/titolo-i/capo-vii/ art70.html («nell'ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero»; Kürzung um 15 Prozent für Gebäude, die im Ausland keiner Einkommenssteuer unterliegen); Marcello Maiorino, «La gestione fiscale degli immobili sfitti detenuti all'estero», Informazione Fiscale, 7. Juni 2024, https://www.informazionefiscale.it/immobili-sfitti-detenuti-all-estero-trattamento-fiscale (Gesetzesdekret Nr. 201 von 2011, Art. 19 Abs. 15-ter, eingeführt durch Gesetz Nr. 228 vom 24. Dezember 2012, Art. 1 Abs. 518 lit. c: nicht vermietete und der IVIE unterliegende Liegenschaften unterliegen nicht Art. 70 Abs. 2 TUIR; die RW-Meldung bleibt bestehen). ↩

Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.