Immobilien und Hypotheken
Immobilien sind die grösste Vermögensklasse der Tessiner Haushalte und die wichtigste Sicherheit der Kantonalbanken. Die Hypotheken im Tessin erreichten 2024 CHF 56’961 Mio., fast das Vierfache der Spareinlagen.1 Die Leerwohnungsziffer sank am 1. Juni 2025 auf 1,92 Prozent, den tiefsten Stand seit acht Jahren. Der Kanton zählte 4’936 leer stehende Wohnungen, 7,0 Prozent weniger als ein Jahr zuvor; davon wurden 80,6 Prozent zur Miete angeboten. In der Stadt Lugano lag die Ziffer bei 2,08 Prozent.2 Die Verknappung des Marktes folgte auf eine Phase, in der das Tessin zu den Kantonen mit den höchsten Leerwohnungsziffern der Schweiz gehörte, vor allem in den Randregionen und im Mendrisiotto, und in der die Bautätigkeit das Bevölkerungswachstum übertroffen hatte.
Drei Entwicklungen werden den Immobilienmarkt im kommenden Jahrzehnt prägen. Die erste ist die Demografie. Eine stagnierende und alternde Bevölkerung bedeutet langfristig weniger neue Haushalte, auch wenn die Zahl der Einpersonenhaushalte weiter wächst. Die zweite ist das Steuerrecht des Bundes. Am 28. September 2025 nahmen die Schweizer Stimmberechtigten die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts selbst genutzter Wohnungen an, verbunden mit einer Verfassungsgrundlage, die es den Kantonen erlaubt, eine besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften zu erheben.3 Die Reform verringert den steuerlichen Anreiz, die Hypothekarschuld hoch zu halten, da Schuldzinsen nur noch für vermietete oder verpachtete Liegenschaften abzugsfähig bleiben, abgesehen von einem begrenzten Abzug für Ersterwerber während zehn Jahren. Für das Tessin als Kanton mit vielen Zweitwohnungen ist dies von Bedeutung. Die dritte ist das Zinsumfeld. Tiefe Zinsen stützen die Immobilienpreise und die Hypothekarnachfrage, erhöhen aber auch das Risiko einer Korrektur, falls die Zinsen unerwartet steigen.
Das Wesentliche. Der Tessiner Finanzplatz muss mit einem starken Franken, Zinsen nahe null und einer Teuerung unter 1 Prozent planen, wie sie die SNB im September 2026 prognostiziert hat. Die ausserordentlichen Zinserträge der Jahre 2023 und 2024 werden unter diesen Bedingungen nicht zurückkehren. Immobilien sind die wichtigste Sicherheit der Inlandbanken. Die Abschaffung des Eigenmietwerts, die Stagnation der Bevölkerung und die tiefe Leerwohnungsziffer von 2025 werden das Hypothekargeschäft im Laufe des Jahrzehnts verändern.
Das Währungsrisiko der italienischen Kundschaft
Die Stärke des Frankens hat eine weitere Folge für die italienische Kundschaft. Italienische Kunden, die Vermögen in Lugano halten, halten es in der Regel in Euro, der Währung, in der sie ihr Vermögen messen. Die Funktion der Schweiz als sicherer Hafen, zu der in früheren Jahrzehnten auch der Wunsch gehörte, Franken als Schutz gegen die Abwertung der Lira zu halten, hat sich seit der Einführung des Euro gewandelt. Franken zu halten ist heute ein bewusster Anlageentscheid, der sich in Krisenzeiten auszahlt und in ruhigen Phasen Rendite kostet. Eine erneute Vertrauenskrise im Euroraum, etwa durch eine Staatsschuldenkrise in einem grossen Mitgliedstaat, würde die Nachfrage nach Franken und nach Schweizer Verwahrung erhöhen. Dies ist einer der Auslöser des weiter unten beschriebenen Erneuerungsszenarios. Eine lange Phase der Stabilität im Euroraum schwächt dagegen eines der traditionellen Argumente für Bankgeschäfte in der Schweiz und erhöht die Bedeutung von Dienstleistungsqualität und Preis.
Anmerkungen
- USTAT, 12 Denaro e banche (oben). ↩
- USTAT, Notiziario statistico 2025-29, https://www3.ti.ch/DFE/DR/USTAT/allegati/news/254739ns_2025-29.pdf. ↩
- Swissvotes, Vorlage Nr. 678, «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften», 28. September 2025, https://www.swissvotes.ch/vote/678.00 (57,73 Prozent Ja, 16,5 von 23 Ständen, Stimmbeteiligung 49,50 Prozent); Bundeskanzlei, Abstimmungserläuterungen zur Volksabstimmung vom 28. September 2025, https://swissvotes.ch/vote/678.00/brochure-de.pdf (der Bundesbeschluss und das Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung sind «rechtlich verknüpft»; nach dem Systemwechsel bleiben Schuldzinsen für vermietete oder verpachtete Liegenschaften abzugsfähig, mit einem begrenzten Ersterwerberabzug während zehn Jahren; das Datum des Inkrafttretens bestimmt der Bundesrat). ↩
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