Grundeigentum, Personal und der operative Betrieb

Erwerb von Wohneigentum und Geschäftsräumen

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG), nach Bundesrat Arnold Koller als Lex Koller bekannt, beschränkt den Erwerb von Schweizer Grundstücken durch Ausländer. Für italienische Unternehmer, die tatsächlich ins Tessin ziehen, spielt diese Beschränkung kaum eine Rolle. Staatsangehörige von EU- und EFTA-Staaten können Grundstücke ohne Bewilligung erwerben, wenn sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben.¹ Wer eine Aufenthaltsbewilligung B EU/EFTA besitzt und in Lugano lebt, kann daher eine Wohnung, ein Haus oder eine Bauparzelle wie eine in der Schweiz ansässige Person kaufen. Entscheidend ist das Wort «tatsächlich». Ein Erwerb durch eine Person, die zwar eine Bewilligung besitzt, aber nicht im Tessin lebt, ist ein Erwerb durch eine Person im Ausland. Das Grundbuchamt oder die zuständige kantonale Behörde kann später feststellen, dass der Erwerb bewilligungspflichtig gewesen wäre.

Auch Geschäftsräume fallen nicht unter die Beschränkung. Eine Person im Ausland kann ein Grundstück ohne Bewilligung erwerben, wenn es als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes dient.² Eine von einer in Italien ansässigen Person beherrschte Schweizer Gesellschaft kann daher ihre eigenen Büros, ihr Lager oder ihre Fabrik im Mendrisiotto kaufen. Anders verhält es sich bei Ferienwohnungen. Personen im Ausland benötigen dafür eine Bewilligung, die im Rahmen jährlicher kantonaler Kontingente erteilt wird; der Bundesrat legt diese innerhalb einer gesamtschweizerischen Höchstzahl von 1’500 Einheiten fest.³ Ein italienischer Unternehmer, der eine Wohnung in Lugano vor seinem Umzug kauft oder sie nach seiner Rückkehr nach Italien behält, gerät in das Regime der Ferienwohnungen mit seinen Kontingenten und Auflagen.

Die Regeln könnten strenger werden. 2026 schickte der Bundesrat bis zum 15. Juli 2026 eine Revision in die Vernehmlassung, nach der Inhaber einer Aufenthaltsbewilligung B aus Drittstaaten für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes eine Bewilligung benötigen und bei einem Wegzug innert zwei Jahren verkaufen müssten. Zudem würde der Erwerb von Geschäftsräumen, die reine Kapitalanlagen sind, der Bewilligungspflicht unterstellt, und die kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen würden gekürzt.⁴ Die Vorschläge betreffen in erster Linie Drittstaatsangehörige, da das Freizügigkeitsabkommen (FZA) EU- und EFTA-Staatsangehörige vor Diskriminierung schützt. Italienische Unternehmer, die Liegenschaften im Tessin über Gesellschaften halten oder Geschäftsliegenschaften als Kapitalanlage erwerben, sollten das Gesetzgebungsverfahren verfolgen.

Verlegung von Mitarbeitenden: Betriebsübergang und Bewilligungen

Wenn eine Geschäftseinheit von Italien ins Tessin verlegt wird, folgen ihr die Mitarbeitenden nicht automatisch. Das italienische Recht schützt Arbeitnehmer beim Betriebsübergang nach Artikel 2112 des Codice civile, der ihre Arbeitsverhältnisse mit dem Erwerber fortbestehen lässt.⁵ Das Schweizer Recht enthält in Artikel 333 des Obligationenrechts (OR) eine parallele Regel: Die Arbeitsverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, sofern der Arbeitnehmer den Übergang nicht ablehnt.⁶ Keine der beiden Bestimmungen verpflichtet einen Arbeitnehmer, in ein anderes Land zu ziehen. Ein italienischer Arbeitnehmer, der in Lugano statt in Como arbeiten soll, kann ablehnen. Der italienische Arbeitgeber muss dann prüfen, ob die Ablehnung nach italienischem Recht eine Kündigung rechtfertigt; diese setzt einen gerechtfertigten objektiven Grund voraus und unterliegt bei grösseren Zahlen den italienischen Verfahren für Massenentlassungen.

Mitarbeitende, die den Wechsel annehmen, benötigen eine Schweizer Bewilligung. Verlegen sie ihren Wohnsitz ins Tessin, erhalten sie gestützt auf den Arbeitsvertrag eine Aufenthaltsbewilligung B EU/EFTA. Wohnen sie weiterhin in Italien und pendeln, erhalten sie eine Grenzgängerbewilligung G. Ihre Gültigkeit entspricht der Dauer des Arbeitsvertrags, wenn dieser kürzer als zwölf Monate ist, und beträgt bei längeren oder unbefristeten Verträgen fünf Jahre.⁷ Die Besteuerung neuer frontalieri, die ihre Arbeit nach dem 17. Juli 2023 aufgenommen haben, richtet sich nach dem neuen schweizerisch-italienischen Abkommen: Die Schweiz erhebt eine Quellensteuer von höchstens 80 Prozent ihrer ordentlichen Steuer, und Italien besteuert den Arbeitnehmer als Ansässigen unter Anrechnung der Schweizer Steuer. Kapitel H.I beschreibt das Abkommen und seine Übergangsregelung.⁸ Für einen Arbeitgeber, der Personal ins Tessin verlegt, wirkt sich die Wahl zwischen Ansässigen und Grenzgängern auf die Lohnverhandlungen aus, denn italienische Grenzgänger vergleichen ihren Schweizer Nettolohn nach italienischer Steuer mit dem, was sie in der Lombardei verdient haben.

Anmerkungen

1. Roland Pfäffli und Mascha Santschi Kallay, Beitrag zum Grundstückerwerb durch Personen im Ausland, Das Geld-Magazin 1/2025, https://private.ch/media/docs/private/2025/01/de/12_Grundstueckerwerb.pdf («rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz»). Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG), SR 211.412.41, Art. 5 Abs. 1 lit. a und a bis, Text bei droit-bilingue.ch, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-5-8.html (EU- und EFTA-Staatsangehörige gelten nur als Personen im Ausland, «sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben»). ↩
2. Pfäffli und Santschi Kallay (oben) («Keiner Bewilligung bedarf hingegen der Erwerb durch eine Person im Ausland, wenn das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes ...»). BewG, Art. 2 Abs. 2 lit. a, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-2-5.html (erfasst auch Handwerksbetriebe und freie Berufe). ↩
3. Pfäffli und Santschi Kallay (oben) (gesamtschweizerische Höchstzahl von 1’500 Einheiten). BewG, Art. 11 Abs. 1 und 2, https://www.droit-bilingue.ch/de-fr/2/21/211.412.41-11-15.html («Die Höchstzahl nach Absatz 1 darf 1500 Kontingentseinheiten nicht überschreiten»). ↩
4. Antonin Weyeneth, Beitrag zur geplanten Verschärfung der Lex Koller, PwC Schweiz, 8. Mai 2026, https://www.pwc.ch/de/insights/steuern/lex-koller-verscharfungen-beim-erwerb.html. ↩
5. Codice civile, Art. 2112 Abs. 1, Text bei Brocardi.it, https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-quinto/titolo-ii/capo-i/sezione-iii/art2112.html («In caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario»). ↩
6. Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) vom 30. März 1911 (OR), SR 220, Art. 333 Abs. 1 und 2. ↩
7. Merkblatt des Kantons Schwyz (oben) («If the contract of employment is valid for more than one-year or unlimited, then the permit will be issued for five years and can be extended»). ↩
8. Abkommen zwischen der Schweiz und Italien über die Besteuerung von Grenzgängerinnen und Grenzgängern vom 23. Dezember 2020, Art. 3 und 9, wie zusammengefasst in Repubblica e Cantone Ticino, Divisione delle contribuzioni, Informationsblatt und FAQ zum neuen Abkommen, https://m4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IF/nuovo_accordo/nuovo_accordo_foglio_informativo_FAQ.pdf (unterzeichnet am 23. Dezember 2020, in Kraft seit 17. Juli 2023, anwendbar ab 1. Januar 2024; Schweizer Quellensteuer für neue Grenzgänger auf 80 Prozent begrenzt); vgl. Kapitel H.I. ↩

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