Vom censo zur Hypothek: das moderne Recht

Das 19. Jahrhundert löste das alte System auf. Der Kanton liess die Ablösung der Zehnten und der ewigen Renten zu, und die Aufhebung der Klöster 1848 und 1852 übertrug einen grossen Teil des Kirchenguts auf den Staat. Das kantonale Zivilgesetzbuch von 1837, das wie die Gesetzbücher von Genf, der Waadt und Neuenburg dem französischen Vorbild folgte, und danach das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB), 1907 von der Bundesversammlung einstimmig angenommen und seit 1912 in Kraft, ersetzten die alten Formen des Bodenkredits durch die Grundpfandverschreibung und den Schuldbrief.¹ Unter dem ZGB bewahrte die Gült (ital. rendita fondiaria) etwas von der Logik des alten censo. Sie war ein Grundpfand, für das nur das Grundstück haftete, ohne persönliche Haftung des Eigentümers, und sie durfte nur auf besonders sicheren Grundstücken wie landwirtschaftlichem Boden oder Wohnhäusern errichtet werden, innerhalb einer Belastungsgrenze, die sich nach einer amtlichen Schätzung richtete. Die Revision des Sachenrechts von 2009, in Kraft seit 1. Januar 2012, schaffte die Errichtung neuer Gülten ab. Bestehende bleiben nach altem Recht im Grundbuch eingetragen, und die Kantone können ihre Umwandlung in andere Formen von Grundpfandrechten vorschreiben.² Die Grundlast (ital. onere fondiario, dt. Grundlast) nach Art. 782 ff. ZGB, die den Eigentümer eines Grundstücks zu einer Leistung verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet, und die der Eigentümer in jedem Fall nach dreissig Jahren unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist ablösen kann, bleibt die nächste moderne Verwandte der alten Rentenlast.³

Für den Praktiker in Lugano ist das Erbe des censo mehr als eine antiquarische Kuriosität. Alte notarielle Belastungen, ewige Nutzungsrechte und Grundlasten tauchen gelegentlich in den Grundbüchern Tessiner Gemeinden auf und müssen bei Grundstücksgeschäften bereinigt werden. Wichtiger noch: Die Gewohnheit, Boden und Häuser mit gesichertem, langfristigem, massvoll bepreistem Kredit zu finanzieren, oft bei örtlichen Instituten, zu denen der Borger eine persönliche Beziehung hat, kennzeichnet den Tessiner Hypothekarmarkt bis heute. Das Hypothekargeschäft ist das grösste Kreditgeschäft der Kantonalbank und der Regionalbanken im Tessin, und Wohneigentum ist die vorherrschende Form des Haushaltsvermögens im Kanton.⁴

Für die Praxis. Alte, in Tessiner Grundbüchern eingetragene Rechte können auf vormoderne kirchliche und ländliche Kreditformen zurückgehen. - Prüfen Sie Grundbuchauszüge auf Grundlasten (oneri fondiari), Dienstbarkeiten und alte Anmerkungen, die auf livelli, censi oder Stiftungen zurückgehen können. - Klären Sie, ob der Berechtigte einer alten Belastung (Pfarrei, Bruderschaft, Stiftung) noch besteht und wer ihn nach kantonalem Recht vertritt. - Nutzen Sie vor dem Vollzug eines Verkaufs die gesetzlichen Ablösungsregeln für Grundlasten. - Gehört ein Grundstück einer Pfarrei oder einer Bruderschaft, überprüfen Sie vor jedem Verkauf und jeder Belastung die nach kanonischem Recht und nach dem kantonalen Gesetz über die katholische Kirche erforderlichen internen Genehmigungen.

Anmerkungen

1. Bernhard Schnyder, «Codice civile (CC)», übers. von Sergio Mantovani, in DSS, Version vom 18. November 2014, https://hls-dhs-dss.ch/it/articles/030734/ (das Tessin unter den Kantonen, die dem Code Napoléon folgten; «nel 1907 il parlamento votò all’unanimità il CC, che entrò in vigore nel 1912»); zum kantonalen Gesetzbuch von 1837 vgl. Kapitel C.II. ↩
2. law.ch, «Exkurs: Gült – altrechtliches Grundpfandrecht», https://law.ch/lawinfo/grundpfandrecht/exkurs-guelt-altrechtliches-grundpfandrecht/. Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, Art. 793 (zulässig sind nur noch die Grundpfandverschreibung und der Schuldbrief), geändert durch Ziff. I 1 des Bundesgesetzes vom 11. Dezember 2009 (Register-Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht), in Kraft seit 1. Januar 2012 (AS 2011 4637; BBl 2007 5283), englische Übersetzung wiedergegeben nach lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-793/print. ↩
3. Schweizerisches Zivilgesetzbuch, SR 210, Art. 782 Abs. 1 («Durch die Grundlast wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet»), Art. 787 (Ablösung durch den Gläubiger) und Art. 788 (Ablösung durch den Schuldner, in jedem Fall nach dreissig Jahren unter Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist, sofern die Grundlast nicht mit einer unablösbaren Grunddienstbarkeit verbunden ist), englische Übersetzung wiedergegeben nach lawbrary.ch, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-782/print, https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-787/print und https://lawbrary.ch/law/art/ZGB-v2024.01-en-art-788/print. ↩
4. Banca dello Stato del Cantone Ticino, Geschäftsbericht; Bundesamt für Statistik, Statistik zum Wohneigentum nach Kantonen. ↩

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