In Schweizer Immobilien über Fonds und kotierte Gesellschaften investieren
Für viele ausländische Investoren ist der einfachste Weg zu Schweizer Wohnliegenschaften der indirekte. Aktien kotierter Immobiliengesellschaften und Anteile regelmässig gehandelter Immobilienfonds sind von der Bewilligungspflicht der Lex Koller ausgenommen. Diese Instrumente bieten zudem eine Liquidität und Diversifikation, die ein einzelnes Gebäude nicht bieten kann.
Die Ausnahmen der Lex Koller
Die Lex Koller behandelt den Erwerb von Anteilen an Immobiliengesellschaften grundsätzlich als Erwerb von Grundstücken. Zwei Ausnahmen sind für Investoren wichtig. Der Erwerb von Aktien an Immobiliengesellschaften, die an einer Schweizer Börse kotiert sind, bedarf keiner Bewilligung, und dasselbe gilt für Anteile an Immobilienfonds, deren Anteile auf dem Markt regelmässig gehandelt werden. Ausländische Investoren können sich deshalb über diese Instrumente ohne Bewilligungsverfahren im Schweizer Wohnimmobilienmarkt engagieren.
Schweizer Immobilienfonds
Schweizer Immobilienfonds sind kollektive Kapitalanlagen, die dem Kollektivanlagengesetz (KAG) unterstehen und von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) beaufsichtigt werden. Meist handelt es sich um vertragliche Anlagefonds, die von einer Fondsleitung verwaltet werden, und viele sind an der SIX Swiss Exchange kotiert oder werden regelmässig über eine Bank gehandelt. Fonds halten oft grosse Wohnportfolios, doch auch gewerbliche und gemischte Portfolios sind verbreitet. Da die Anteile auf dem Markt gehandelt werden, kann ihr Kurs über oder unter dem Nettoinventarwert liegen, und das daraus entstehende Agio oder Disagio ist eine Eigenheit, die Investoren verstehen sollten.
Fonds mit direktem Grundbesitz werden selbst auf den Erträgen und dem Vermögen aus diesen Liegenschaften besteuert, so dass Ausschüttungen aus dem entsprechenden Teil auf Stufe des Investors grundsätzlich weder der Einkommenssteuer noch der Verrechnungssteuer unterliegen. Die Einzelheiten hängen von der Struktur des Fonds ab und sollten anhand seiner Dokumentation geprüft werden.
Kotierte Immobiliengesellschaften
Mehrere Immobiliengesellschaften sind an der SIX Swiss Exchange kotiert. Sie besitzen und entwickeln Büro-, Verkaufs- und Wohnliegenschaften, und einige erbringen auch Immobiliendienstleistungen. Als gewöhnliche Gesellschaften zahlen sie Gewinn- und Kapitalsteuer, und Dividenden unterliegen grundsätzlich der Verrechnungssteuer, die ausländische Investoren gestützt auf ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) teilweise zurückfordern können. Ausschüttungen aus Kapitaleinlagereserven können verrechnungssteuerfrei erfolgen.
Direkte und indirekte Anlage im Vergleich
Die indirekte Anlage vermeidet beim Kauf notarielle Formalitäten, Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern und erlaubt es, Positionen rasch anzupassen. Dafür nehmen Investoren Marktschwankungen in Kauf und haben keine Kontrolle über einzelne Liegenschaften. Für Familien, die eine Liegenschaft selbst nutzen möchten, ist ein Fonds oder eine kotierte Aktie kein Ersatz, kann aber in einem breiteren Portfolio einen direkten Besitz ergänzen.
Was sich in der Praxis bewährt
- Bestätigen, dass das Instrument kotiert ist oder regelmässig gehandelt wird, da nicht kotierte Vehikel unter die Bewilligungspflicht fallen können.
- Agio und Disagio zum Nettoinventarwert prüfen, bevor Fondsanteile gekauft werden.
- Verrechnungssteuer und Entlastung nach Abkommen prüfen für Ausschüttungen an Investoren mit Wohnsitz im Ausland.
Wie Ressos Legal unterstützt
Ich berate ausländische Investoren zum rechtlichen und steuerlichen Rahmen indirekter Anlagen in Schweizer Immobilien und dazu, wie sich solche Anlagen in eine umfassendere Haltestruktur einfügen. Kontaktieren Sie mich für ein erstes Gespräch.
Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.