Ferienwohnungen und Zweitwohnungen in der Schweiz

Ein Chalet in den Alpen oder eine Wohnung an einem See in der italienischen Schweiz ist ein klassischer Wunsch internationaler Familien. Ausländische Käufer mit Wohnsitz im Ausland sehen sich zwei getrennten Regelwerken gegenüber, dem Bewilligungssystem der Lex Koller und dem Zweitwohnungsgesetz. Beide müssen erfüllt sein, bevor eine Ferienwohnung erworben werden kann.

Bewilligungen im Rahmen kantonaler Kontingente

Personen mit Wohnsitz im Ausland können eine Ferienwohnung grundsätzlich nur mit einer Bewilligung nach der Lex Koller erwerben. Bewilligungen gibt es ausschliesslich an Orten, die der Kanton als Fremdenverkehrsorte bezeichnet hat, und der Bund teilt den betroffenen Kantonen jährliche Kontingente zu. Mehrere Kantone, darunter bekannte Tourismusregionen, kennen zusätzliche örtliche Beschränkungen, und in beliebten Ferienorten kann die Nachfrage das Kontingent übersteigen. An manchen Orten können Ausländer je nach kantonalen und kommunalen Vorschriften nur von anderen Ausländern oder in Neubauprojekten kaufen.

Auflagen der Bewilligung

Die Bewilligung ist persönlich und beschränkt den Käufer in der Regel auf eine Ferienwohnung pro Familie. Wohnfläche und Grundstücksfläche sind begrenzt, mit Ausnahmen in bestimmten Fällen. Die Liegenschaft muss vom Käufer und seiner Familie genutzt werden, und ein Weiterverkauf ist meist erst nach Ablauf einer Mindesthaltedauer zulässig, sofern keine besonderen Umstände vorliegen. Diese Auflagen werden als Beschränkungen im Grundbuch angemerkt, und Verstösse können zum Widerruf der Bewilligung führen.

Das Zweitwohnungsgesetz

Unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Käufers begrenzt das Zweitwohnungsgesetz den Anteil der Zweitwohnungen auf 20 Prozent des Wohnungsbestands jeder Gemeinde. In Gemeinden über diesem Schwellenwert, zu denen viele Alpenferienorte gehören, dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Neue Wohnungen dürfen nur mit einer Nutzungsbeschränkung gebaut werden, die ihre Nutzung als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung verlangt, die tatsächlich auf dem Markt angeboten wird.

Wohnungen, die vor dem Inkrafttreten der Verfassungsänderung nach altem Recht bereits bestanden, dürfen weiterhin als Zweitwohnungen genutzt und als solche verkauft werden, unter gewissen Einschränkungen bei Erweiterungen. Käufer sollten deshalb prüfen, ob eine bestimmte Wohnung eine altrechtliche Wohnung ist oder einer Nutzungsbeschränkung unterliegt.

Vermietung der Ferienwohnung

Eine mit Bewilligung nach der Lex Koller erworbene Ferienwohnung darf nur gelegentlich an Dritte vermietet werden; eine dauernde Vermietung ist grundsätzlich nicht erlaubt. Verlangt eine Nutzungsbeschränkung nach dem Zweitwohnungsgesetz eine touristische Nutzung, muss der Eigentümer die Wohnung unter Umständen zur kurzzeitigen Vermietung auf dem Markt anbieten, was wiederum seine Eigennutzung beeinflusst.

Was sich in der Praxis bewährt

Zuerst die Gemeinde prüfen, einschliesslich ihres Zweitwohnungsanteils und der Frage, ob sie als Fremdenverkehrsort bezeichnet ist.
Die Grundbucheinträge auf Nutzungsbeschränkungen prüfen, bevor man sich über den Preis einigt.
Den Zeitplan für die Bewilligung klären, da die Kontingente für das laufende Jahr ausgeschöpft sein können.

Wie Ressos Legal unterstützt

Ich berate ausländische Familien beim Erwerb von Ferienwohnungen in der Schweiz, einschliesslich des Bewilligungsgesuchs und der Prüfung von Beschränkungen nach dem Zweitwohnungsgesetz. Kontaktieren Sie mich für ein erstes Gespräch.

Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.

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Dr. Alexander Ressos, TEP

Rechtsanwalt (Zürich, Schweiz)

Ich bin Rechtsanwalt in der Schweiz und zudem als Solicitor in Hongkong sowie in England und Wales zugelassen und verfüge über fast 25 Jahre Erfahrung.

Gemeinsam mit meinem mehrsprachigen Team, dem unter anderem chinesische, japanische, koreanische, russische, ukrainische und französische Muttersprachler angehören, berate ich Unternehmen und ihre Eigentümer aus aller Welt in sämtlichen Fragen des Bank-, Gesellschafts-, Wirtschafts- und Steuerrechts in der Schweiz, einschliesslich der internationalen Steuerplanung, treuhänderischer Dienstleistungen sowie Leistungen eines Legal Family Office wie Zuzug und Relocation oder Immobilieninvestitionen. Ein besonderer Schwerpunkt meiner Tätigkeit liegt auf Mandanten aus Wachstums- und Frontier-Märkten in Greater China, Zentralasien und dem Kaukasus, im übrigen Asien, im Nahen Osten, in Afrika und in Lateinamerika; ebenso berate ich Mandanten aus Europa und Nordamerika. Über eine verbundene Schweizer Treuhandgesellschaft übernehmen wir zudem die Gründung und laufende Verwaltung ihrer Gesellschaften und anderer Strukturen, einschliesslich Buchhaltung, Steuererklärungen und Corporate-Secretarial-Leistungen, und wo erforderlich wirke ich als professioneller Verwaltungsrat mit. Mit Unterstützung eines Netzwerks erstklassiger Kooperationspartner setze ich Lösungen auch weltweit um.

Ich verstehe mich als Vertrauensberater, der direkt und auf Augenhöhe mit den Entscheidungsträgern zusammenarbeitet: Ich gehe von dem aus, was Sie erreichen wollen, und richte jede Struktur, jeden Vertrag und jede steuerliche Entscheidung an Ihren wirtschaftlichen Zielen aus und daran, wie sie Ihre Rendite nach Steuern verbessert. Als «lawyers who make it happen» bleiben mein Team und ich an Ihrer Seite, bis Ihre Gesellschaft gegründet, Ihre Struktur eingerichtet und Ihre Transaktion vollzogen ist, und wir stehen Ihnen auch für allfällige Folgearbeiten zur Verfügung. Sie profitieren von massgeschneiderten Lösungen und persönlicher Betreuung sowie von fundierter, freundlicher und praxisnaher Beratung. Wir sind nicht der günstigste Anbieter am Markt und wollen es auch nicht sein; unser Ziel sind fundierte, saubere Lösungen und ein ausgezeichnetes Preis-Leistungs-Verhältnis.

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