Schweizer Immobilien über eine Gesellschaft halten

Investoren aus Asien, dem Nahen Osten, Afrika und Lateinamerika sind es gewohnt, Liegenschaften über Gesellschaften zu halten. In der Schweiz kann eine Immobiliengesellschaft ein sinnvolles Vehikel sein, doch umgeht sie weder die Lex Koller noch, in vielen Kantonen, die bei einer Übertragung der Liegenschaft geschuldeten Steuern. Die Wahl zwischen persönlichem Eigentum und Eigentum über eine Gesellschaft sollte im Blick auf das gesamte steuerliche Bild getroffen werden.

Was eine Immobiliengesellschaft ist

Eine Immobiliengesellschaft ist eine Gesellschaft, meist eine Schweizer Aktiengesellschaft (AG) oder eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), deren tatsächlicher Zweck hauptsächlich im Erwerb, im Halten oder im Handel mit Grundstücken besteht. Solche Gesellschaften sind in der Schweiz für gewerbliche Portfolios und Familienvermögen verbreitet, da sie es erlauben, Eigentum über Aktien zu übertragen oder aufzuteilen, ohne den Grundbucheintrag zu ändern.

Die Lex Koller gilt auch für Anteile

Die Lex Koller behandelt den Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Wohnliegenschaften ist, gleich wie den direkten Erwerb der Liegenschaft. Eine Person im Ausland, die eine Mehrheits- oder auch nur eine Minderheitsbeteiligung an einer nicht kotierten Gesellschaft erwirbt, die Schweizer Wohnungen hält, braucht deshalb grundsätzlich eine Bewilligung, die für reine Anlagezwecke in der Regel nicht erhältlich ist. Gesellschaften, die nur als Betriebsstätten genutzte Geschäftsliegenschaften halten, sind nicht in gleicher Weise betroffen. Die Gründung einer vom Ausland aus beherrschten Schweizer Gesellschaft ändert an dieser Beurteilung nichts, weil eine solche Gesellschaft selbst als Person im Ausland gilt.

Eigentum über eine Gesellschaft oder persönliches Eigentum

Hält eine Gesellschaft die Liegenschaft, unterliegen die Mieterträge der Gewinnsteuer, und die Gesellschaft zahlt Kapitalsteuer, während der Aktionär auf Ausschüttungen besteuert wird und die Aktien zu seinem Vermögen gehören. Bei persönlichem Eigentum wird der Eigentümer direkt auf den Mieterträgen und dem Liegenschaftswert besteuert. Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Kanton ab, davon, ob Gewinne ausgeschüttet oder reinvestiert werden, von der Finanzierungsstruktur und vom Wohnsitzstaat des Eigentümers. Auch Fragen der Nachfolge und des Vermögensschutzes können in die eine oder andere Richtung weisen.

Wirtschaftliche Handänderung

Viele Kantone behandeln die Übertragung der Mehrheit der Anteile an einer Immobiliengesellschaft als wirtschaftliche Handänderung. Ein solcher Anteilsverkauf kann die Grundstückgewinnsteuer und, wo der Kanton sie erhebt, die Handänderungssteuer auslösen, genau so, als wäre die Liegenschaft selbst verkauft worden. Die kantonalen Regeln unterscheiden sich im Einzelnen, etwa bei der Frage, wie mehrere Verkäufe zwischen nahestehenden Personen zusammengerechnet werden; die Ausstiegsstrategie sollte deshalb schon beim Aufbau der Struktur bedacht werden.

Aufbau der Struktur

Die Übertragung einer bereits persönlich gehaltenen Liegenschaft in eine Gesellschaft ist selbst eine Handänderung und kann Steuern auslösen. Steuerrulings der kantonalen Behörde werden häufig eingesetzt, um die Behandlung einer geplanten Umstrukturierung im Voraus bestätigen zu lassen.

Was sich in der Praxis bewährt

• Zuerst die Lage nach der Lex Koller prüfen, denn eine Struktur, die eine nicht erhältliche Bewilligung voraussetzt, lässt sich nicht umsetzen.
• Die Steuern beim Ein- und beim Ausstieg modellieren, einschliesslich eines späteren Anteilsverkaufs und seiner Behandlung als wirtschaftliche Handänderung.
• Ein Steuerruling einholen für Umstrukturierungen und Übertragungen zwischen persönlichem Eigentum und Eigentum über eine Gesellschaft.

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Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.