Geschäftsräume und Geschäftsliegenschaften in der Schweiz kaufen

Ausländische Unternehmen und Investoren gehen oft davon aus, dass ihnen Schweizer Immobilien verschlossen sind. Für Geschäftsliegenschaften trifft weitgehend das Gegenteil zu, weil die Lex Koller Grundstücke, die als ständige Betriebsstätte dienen, von der Bewilligungspflicht ausnimmt. Die Ausnahme hat jedoch klare Grenzen, und eine sorgfältige Prüfung der beabsichtigten Nutzung ist vor der Unterzeichnung unerlässlich.

Der Grundsatz für Geschäftsliegenschaften

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein Lex Koller genannt, zielt vor allem auf Wohnliegenschaften. Grundstücke und Gebäude, die als ständige Betriebsstätte dienen, können Personen im Ausland ohne Bewilligung erwerben, gleichgültig, ob der Käufer eine ausländische Gesellschaft, eine vom Ausland aus beherrschte Schweizer Tochtergesellschaft oder eine im Ausland wohnhafte Privatperson ist. Typische Beispiele sind Büros, Fabriken, Lagerhallen, Werkstätten, Läden, Hotels, Restaurants und Arztpraxen.

Die Ausnahme gilt unabhängig davon, ob der Käufer die Räumlichkeiten selbst nutzt oder sie einem Dritten vermietet, der dort ein Gewerbe betreibt. Ein ausländischer Investor darf deshalb ein Bürogebäude als Kapitalanlage kaufen und an gewerbliche Mieter vermieten, sofern die Liegenschaft tatsächlich geschäftlich genutzt wird.

Was als Betriebsstätte gilt

Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Liegenschaft. Ein Gebäude qualifiziert, wenn es einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient, die an einem festen Ort ausgeübt wird, etwa Fabrikation, Handel, Dienstleistungen oder Gastgewerbe. Das rein passive Halten von Wohnungen bleibt dagegen der Bewilligungspflicht unterstellt, selbst wenn eine Gesellschaft die Wohnungen hält und als Kapitalanlage bezeichnet. Der Handel mit Grundstücken und die Vermietung von Wohnungen gelten in diesem Zusammenhang nicht als Geschäftstätigkeit.

Landreserven und künftige Erweiterung

Unternehmen möchten häufig mehr Land kaufen, als sie heute benötigen, um später erweitern zu können. Landreserven werden nur in angemessenem Umfang anerkannt und wenn sie mit einem konkreten Erweiterungsvorhaben des Betriebs zusammenhängen. Bei spekulativ erworbenen grossen Parzellen oder Land mit unbestimmter Nutzung besteht ein reales Risiko, dass das Grundbuchamt oder die kantonale Behörde den Erwerb als bewilligungspflichtig behandelt. Ein dokumentierter Businessplan hilft erheblich, wenn sich solche Fragen stellen.

Gemischt genutzte Gebäude

Viele Schweizer Gebäude verbinden Läden oder Büros in den unteren Geschossen mit Wohnungen darüber. Wohnraum, der für den Betrieb erforderlich ist, etwa eine Hauswartwohnung, kann in der Regel zusammen mit dem gewerblichen Teil erworben werden. Geht der Wohnanteil über das hinaus, was der Betrieb benötigt, untersteht er grundsätzlich der Lex Koller, und die Behörden der meisten Kantone prüfen die Anteile genau. In der Praxis müssen Käufer Wohneinheiten oft zu Stockwerkeigentum abparzellieren oder die Transaktion umstrukturieren.

Verfahren und Rechtssicherheit

Das Grundbuchamt prüft bei der Eintragung, ob eine Bewilligung erforderlich ist. Ist die Lage zweifelhaft, verweist es den Fall an die kantonale Bewilligungsbehörde. Ein Käufer, der sich vor der Verpflichtung Gewissheit verschaffen will, kann bei dieser Behörde eine verbindliche Feststellung beantragen, ob der Erwerb bewilligungspflichtig ist; die kurze Verzögerung lohnt sich oft.

Was sich in der Praxis bewährt

• Die beabsichtigte Nutzung genau beschreiben in den Kaufdokumenten, damit der geschäftliche Charakter der Liegenschaft für das Grundbuchamt ersichtlich ist.
• Die Anteile bei gemischter Nutzung früh klären und erwägen, Wohneinheiten vor der Vertragsunterzeichnung abzutrennen.
• In Grenzfällen eine Feststellungsverfügung einholen, statt sich auf informelle Zusicherungen von Verkäufern oder Maklern zu verlassen.

Wie Ressos Legal unterstützt

Ich berate ausländische Unternehmen und Investoren bei der Strukturierung des Erwerbs von Schweizer Geschäftsliegenschaften, einschliesslich der Beurteilung nach Lex Koller und der Koordination mit den kantonalen Behörden. Kontaktieren Sie mich für ein erstes Gespräch.

Nur zur allgemeinen Information. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung, ersetzt nicht die Beratung im Einzelfall und begründet kein Mandatsverhältnis. Rechtsstand: 10/2026.